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자녀에게 주택증여 시 주의할 점
김성수 기자 / 입력 : 2012년 10월 08일(월) 17:10
공유 : 트위터페이스북미투데이요즘에


올해 나이 75세인 김세무 씨는, 40년 전 결혼하면서 마련한 광주광역시 소재의 아파트 한 채와 8년 전 여유자금의 재태크 목적으로 구입한 서울 소재 아파트 한 채로 모두 2주택을 소유하고 있다. 김세무 씨에게는 아들이 하나 있는데 혼인을 목전에 두고 있어 증여를 하고자 세무전문가에게 상담을 구하였다.

배우자 등 이월과세 주의

세법에서는 배우자 및 직계존비속으로부터 재산을 증여받은 후, 5년 이내에 증여받은 사람이 양도하게 되면, 당초 증여자의 취득가액을 양도소득세 계산시 취득가액으로 보아 양도소득세를 계산하게 됩니다.
따라서, 아들이 증여받은 주택을 5년 이상 보유한 상태에서 양도하는 경우 배우자 등 이월과세를 적용받지 않습니다. 아울러, 양도시점에 아들이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하였다면 비과세를 적용받을 수 있습니다.

그러나, 아들이 증여받은 후 5년 이내에 양도를 하게 되는 경우에는 부친의 취득가액을 아들의 취득가액으로 보아 양도소득세를 계산하게 됩니다. 이 경우 당초 아들이 증여 당시 부담한 증여세는 양도소득세 계산시 필요경비로 공제하여 이중과세를 조정하게 됩니다.

사례정리

김영택씨가 서울소재 아파트를 증여하는 경우를 알아보겠습니다. 8년 전 서울 아파트를 1억원에 분양 받았고, 증여시점의 시가는 5억원이며, 아들의 양도시점의 양도가액은 7억원이라 가정해 보겠습니다.
아들이 증여 받은 후 5년 이내에 양도하는 경우와 5년이상 보유한 후 양도하는 경우의 아들의 세부담은 다음과 같습니다(비과세요건 미충족시).

1)5년 이내 양도시
①증여세: (시가 5억-3000만원)×20%-1000만원=84,000,000원
②양도소득세: [(7억-1억)-8400만원-250만원]×38%-2390만원=171,230,000원
③합계 세부담 : 증여세+양도소득세=255,230,000원
2)5년 이후 양도시
①증여세: (시가 5억-3000만원)×20%-1000만원=84,000,000원
②양도소득세: [(7억-5억)-250만원]×35%-1490만원=54,225,000원
③합계 세부담 : 증여세+양도소득세=138,225,000원

즉, 5년 이상 보유여부에 따라 약 1억1700만원의 세액 차이가 나게 됩니다. 따라서, 사례에서 보듯이 자녀에게 주택을 증여하는 경우에는 적어도 5년 이상은 자녀가 보유하도록 미리 사전에 인지한 후에 증여해야 할 것입니다.

부담부 증여

세법에서는 배우자 및 직계존비속에게 양도하는 경우 증여추정 규정을 두고 있어 명백한 입증자료가 없는한 증여로 보아 증여세를 과세하게 됩니다.

만약 양도라는 명백한 입증자료를 제시하는 경우 양도로 인정을 받을 수 있는데, 그 중에는 전세보증금의 인수 및 해당 주택의 담보대출을 인수하는 경우 등 채무를 인수하는 방법이 있습니다. 이와같이 채무를 인수하는 조건으로 주택을 증여받는 경우를 부담부 증여라고 합니다.

이 경우 채무부담부분은 양도소득세를, 순증여부분은 증여세가 과세되어 높은 한계세율을 피할 수 있습니다. 또한, 한사람에게 증여하는 것보다 아들, 며느리, 사위 등 여러사람에게 분산하여 증여하는 경우에도 절세를 하실 수 있습니다. 통상 부담부 증여 등은 정교한 계산이 필요한 부분이므로 반드시 세무전문가와 상의를 하여 처리하시는 것이 좋습니다.

증여세의 신고

증여로 취득한 자산을 양도하는 경우에 취득가액은, 증여세 신고시 증여재산 평가액이 취득가액이 되며, 무신고시에는 기준시가가 취득가액이 됩니다. 따라서, 저가평가 신고하거나 무신고하는 경우 증여받은 자산을 양도하는 경우에는 일반적인 경우보다 양도차익이 많이 나올 수 있으므로 주의해야 합니다.

특히 아파트와 같이 유사한 자산에 대한 매매사례가액을 인정받을 수 있는 경우에는 증여세가 나오지 않더라도 시가로 증여세를 신고하는 것이 추후 양도시 양도소득세를 절세할 수 있는 방법입니다.

김성수 기자  
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