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고창 석교리 ‘종 상향’, 계획위원회는 무엇을 했나?
김동훈 기자 / 입력 : 2021년 11월 11일(목) 09:02
공유 : 트위터페이스북미투데이요즘에

고창읍 석교리 종 상향에 대해 건축위원회에서는 별다른 내용이 없었다. 말 그대로 아파트 건축과 관련된 심의였다. 그렇다면 실제 종 상향을 다뤘던 군계획위원회는 종 상향을 어떻게 검토했을까? 건물을 4층 밖에 지을 수 없는 땅을 아파트 18층까지 올릴 수 있는 땅으로 변경해 주면서, 실질적으로 특혜인 이 지자체 권한을 어떻게 공공적으로 환수했을까?

광신종합건설은 고창경찰서 옆 석교리(11-2번지 일원, 9325제곱미터) 부지에 총 206세대(84제곱미터·34평형), 18층과 15층 각각 2동씩 총 4동을 건립할 계획인데, 1종이었을 때보다 150세대 이상 더 지을 수 있으며, 한 채 당 3억원씩 잡으면, 1종 때 보다 같은 부지에 450억원 어치를 더 지을 수 있다.

석교리 해당부지 종 상향에 대한 자문은 작년 127() 오후에 고창군청 5층 대회의실에서 열렸다. 군계획위원 23명 중 14명이 참석했다. 당연직으로 고창군 부군수와 건설도시과장이 있으며, 위촉직 중 고창사람으로는 진남표 군의원, 이병섭 전 군청 건설도시과장, 반은희 건축사(행복한건축사), 유현정 해강 대표(순창군으로 이사), 이소훈 예락 대표가 있으며, 이외 전주대 지역발전연구소 이석봉 교수, 전주 박정원 기술사사무소 유비 대표, 노성호 전 전북도청 도시계획팀장, 이재운 전주대 교수, 서울 조희숙 전 한국무형유산진흥센터 대표, 나주 임혜영 신오엔지니어링 대표, 전주 유은영 디자인그룹 유영 대표, 전주 국중훈 엔디케이 대표, 익산 조기태 동운 이사, 한병용 대마디앤에스 사장, 전주 권남진 ()제중종합건설 고문, 김보국 전북연구원 선임연구원, 박선아 전북대 교수, 박연정 원광대 조교수, 박신 충남도청 건축도시과 팀장이 있다.

회의록에는 군계획위원의 발언이 요약돼 있었다. 이날 계획위원회에서는 고창읍 석교리 11-2번지 일원의 아파트건설사업계획과 관련해 수립한 고창군관리계획 결정(변경), 종 상향에 대해 자문하기 위해 마련됐다.

이에 계획위원들은 다음과 같이 자문했다: 상정안건이 자문안건인지 심의안건인지 명확히 법률 검토를 통해 진행해야 할 필요성이 있음. 지구단위계획 결정 및 용도지역 종 상향같은 건을 자문으로 처리하는 것이 맞는지 확인하기 바람. 완충녹지와 관련해 군에 기부채납하는 방법은, 유지·관리를 군에서 해야하는 부담이 있으므로, 단지 내 녹지계획으로 놔두는 방안도 있다고 봄. 1종에서 2종으로의 종 상향을 특혜의 소지로 볼 수 있으므로 이에 대한 충분한 검증이 필요함. 1종으로 남는 토지들이 조각으로 관리되는 것은 효율적 측면에서 맞지 않고, 공공용지의 경우 주차장의 용도로 활용되므로, 주차장으로 결정해 관리하는 것이 좋아 보임. 기부채납비율과 관련 용도지역 상향에 따른 지구단위계획 수립지침에 맞는지 확인 필요. 근본적으로 재정비 수립 후 균형적 개발을 하는 것이 좋아 보이나, 민간이 자본을 들여 투자하는 것에 대하여 적정한 인센티브가 있어야 도시개발이 이루어짐. 다만, 기부채납이나 적정한 분양가로 주민들에게 공급하는 등 공공성이 확보돼야 함.

계획위원들은 “‘종 상향의 특혜성에 대한 충분한 검증이 필요하다고 봤으며, “근본적으로 재정비 수립 후 균형적 개발을 하는 것이 좋아 보이며, 기부채납이나 적정한 분양가로 공공성이 확보돼야 한다고 자문했다. 진남표 군의원이 제기한 바대로, 고창군관리계획 재정비 시 종합적으로 해당부지 종 상향을 다루면 될 것을, 굳이 민간 아파트사업 승인을 목적으로 종 상향을 처리하면서 특혜성을 자초하고 있다. 만약 종 상향을 한다면 해당 아파트 부지만 할 것이 아니라, 군관리계획 재정비 시 필요성이 소구되면 그 일대를 함께 종 상향을 하는게 바람직하다.

만약 이런 식으로 한 민간업체를 위해 종 상향을 해 주는 것이라면, ‘솔직하게그 초과이익을 공공적으로 환수하는 협상을 진행해야 한다. 그렇게 하지 않는다면, 그 초과이익은 어디로 가는 걸까? 순전히 업체가 모두 가져가 업체의 배만 불릴까? 돈 몇 백억이 걸려있는데, 그렇게 순수한 행위라고 생각하는 이는 드물 것이다. 횡재 맞은 초과이익 중 일부는 다른 곳으로 흘러가지 않을까?

업체가 토지를 매입한 뒤 15년 동안이나 이뤄내지 못한 일을 유기상 군정은 해주려 하고 있다. 전문가들은 말한다. “용도변경이나 종 상향은 실질적으로 특혜이다. 따라서 특혜인 걸 특혜가 아닌 것으로 만들 수 있냐가 관건이다. 과도한 이익이 가는 경우, 특혜가 되지 않으려면 공공에 기여를 해야 한다. 서울시의 경우 사전협상제도를 통해 현금·도서관 등 여러 방법으로 공공환수를 하고 있다.”

김동훈 기자  
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